NHỮNG ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI KÝ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ

Hiện nay với sự phát triển đô thị, dân số đông và lượng nhân công lưu lại thành phố làm việc lớn, không phải ai cũng có điều kiện mua nhà ở, do đó nhu cầu thuê nhà tăng mạnh. Và để thuê một căn nhà cần có những thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê được xác lập bằng hợp đồng thuê nhà, tuy nhiên phần đông lại chưa quan tâm đến các vấn đề pháp lý liên quan. Bài viết sau khái quát những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà để cả hai bên thuê và cho thuê có thể bảo vệ quyền lợi của mình cũng như hạn chế rủi ro thường gặp.

Ký hợp đồng thuê nhà là quá trình hoàn thành giao kết hợp đồng thuê nhà. Việc này vô cùng quan trọng vì nó đảm bảo rằng sau khi hợp đồng đã ký kết, bạn phải thực hiện mọi quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận.

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự, trong đó bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời hạn thỏa thuận và bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận.

2. Những điều cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà

Người thuê nhà và bên cho thuê khi lập hợp đồng cần nêu rõ các điều khoản về trách nhiệm sửa chữa, điều chỉnh giá thuê, yêu cầu bồi thường,…; nhằm tránh phát sinh những rủi ro không đáng có.

Điều 121 Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất rõ về các thành phần trong hợp đồng thuê nhà. Do đó; các bên khi thuê; hoặc cho thuê nhà phải lập hợp đồng bằng văn bản và đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định của luật.

Trong hợp đồng thuê nhà ở phải có thông tin đầy đủ của bên thuê và cho thuê; mô tả đặc điểm nhà cho thuê: diện tích sử dụng chung, riêng, mục đích sử dụng…; giá thuê; thời hạn thuê; phương thức thanh toán; thời gian giao nhận nhà; phương thức bảo trì, sửa chữa nhà.

Hợp đồng phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên; các cam kết và thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ngày, tháng, năm ký kết; chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên; nếu là tổ chức, phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Khi lập hợp đồng; chủ nhà cần cung cấp cho bên thuê một số giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở; để từ đó đảm bảo an toàn cho người thuê nhà. Hai bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế; các bên nên và cần thực hiện công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý.

 Đối tượng của hợp đồng

Các bạn nên kiểm tra kỹ thông tin của căn nhà cho thuê được nêu trong hợp đồng đã đúng với căn nhà trong sổ đỏ và thực tế chưa, thời hạn thuê như thế nào. Đặc biệt, các bạn nên lưu ý thêm về thời điểm bàn giao căn nhà và hiện trạng bàn giao như thế nào. Những vấn đề này cần được thể hiện rõ trong hợp đồng để đảm bảo quyền lợi của các bên.

Giá cả và phương thức thanh toán

Các bạn cần kiểm tra kỹ giá thuê trong hợp đồng đã đúng với thỏa thuận giữa hai bên chưa, giá này đã bao gồm các khoản thuế, phí hay không. Ngoài ra, bạn cũng cần kiểm tra phương thức thanh toán như thế nào để đảm bảo rõ ràng trong quá trình thực hiện.

Trách nhiệm của mỗi bên

Đối với bên cho thuê

Căn cứ điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, chủ nhà có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng. Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng, chủ nhà phải có trách nhiệm chính trong sửa chữa, trừ những hư hỏng nhỏ mà người thuê có thể tự khắc phục.

Với điều kiện điều chỉnh giá thuê nhà, chủ nhà có thể tăng hoặc giảm giá khi được người thuê chấp thuận. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng, chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được người thuê đồng ý thì chủ nhà được quyền điều chỉnh giá thuê. Giá thuê mới do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho người thuê. Quy định này được nêu trong khoản 2 điều 129 Luật Nhà ở 2014.

Nếu thỏa thuận cũ hết hiệu lực, chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới.

Khi lập hợp đồng, bên cho thuê cần làm rõ các điều khoản về yêu cầu bồi thường để đảm bảo lợi ích. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại khi người thuê trả lại tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên.

Nếu người thuê chậm trả tài sản thuê so với thời gian ký trong hợp đồng, chủ nhà có thể yêu cầu trả lại tài sản và tiền thuê trong thời gian phát sinh. Nếu có thỏa thuận, người thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê.

Một trong hai bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên còn lại không thực hiện, thực hiện không đúng các cam kết hoặc có các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại mà không quy định trong hợp đồng.

Đối với bên thuê  

Hai bên cần làm rõ trách nhiệm của người thuê nhà để tránh các xung đột lợi ích.

Người thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Trường hợp tài sản hư hỏng, mất mát do lỗi của người thuê, người thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường. Tuy nhiên, người thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên khi sử dụng như: tường nhà, nền nhà bị ố màu, thiết bị điện quá tuổi thọ, trần nhà bị ẩm dột… Nội dung này được quy định trong khoản 1 điều 479 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của người thuê, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Nếu chủ nhà cố tình không thực hiện, người thuê có thể tự sửa chữa với chi phí hợp lý và phải thông báo cho chủ nhà biết. Trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 132 Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Nhưng trong một số trường hợp, nếu do lỗi của người thuê, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. Do vậy, người thuê phải lưu ý:

– Nếu không trả tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận hay tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho người khác thuê lại thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

– Người thuê không được tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, không được làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Nếu bị lập biên bản đến lần thứ 3 về vi phạm này, chủ nhà có thể thu hồi nhà ở.

– Người thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà hạn chế quyền sử dụng, người thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên đơn phương vi phạm và gây thiệt hại, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường.

Thời hạn cho thuê

Thời hạn cho thuê này cần thỏa thuận và làm rõ giữa các bên trước khi ký hợp đồng, cụ thể như: thời hạn thuê nhà tính theo năm hay tháng? Ngày bắt đầu được tính từ ngày nào? Có được gia hạn thời gian thuê nhà hay không? Số lần gia hạn? Khoảng thời gian gia hạn hợp đồng? Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn hay không?

Để bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình, hai bên cần đọc kỹ và hỏi lại ngay những điểm chưa rõ ràng, chưa thống nhất trong nội dung liên quan đến thời hạn hợp đồng.

Đơn phương chấm dứt hợp đồng  

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà được quy định tại Điều 132, Luật nhà ở năm 2014. Theo đó, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp được quy định (khoản 2 Điều 132). Đồng thời bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê nhà: Không sửa chửa nhà ở khi có hư hỏng nặng; Tăng giá thuê nhà ở bất hợp ký hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận; Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Tuy nhiên Luật nhà ở cũng quy định bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Phụ lục của hợp đồng  

Phần phụ lục của hợp đồng thuê nhà thường được xây dựng để mô tả những hiện trạng về nhà, tài sản, trang thiết bị trong nhà để khi hết thời hạn thuê nhà giao lại thì các bên không có tranh chấp (đặc biệt là đối với những căn nhà mới xây, khá đầy đủ tiện nghi tại thời điểm ký kết hợp đồng thì hai bên lại càng thỏa thuận rõ để tránh việc yêu cầu bồi thường những tài sản do hao mòn tự nhiên hoặc yêu cầu không có cơ sở khác).

Ngoài nội dung về tài sản, thì hợp đồng thuê nhà còn có thể có các phụ lục thể hiện các thỏa thuận về đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường, trật tư an ninh khu phố,…Và thường các thỏa thuận này đề dẫn chiếu hay ràng buộc đến các quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Trên đây là một số điều khoản quan trọng để bân cho thuê nhà bên thuê nhà cần lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà. Hiện nay nhiều người không chú trọng hợp đồng thuê, dẫn tới các vấn đề tranh chấp về sau. Vì vậy, trước khi quyết định thuê và ký hợp đồng, hãy dành thời gian xem xét kỹ hợp đồng.